Investisseurs Particuliers

La solution Viager Mutualisé™ se différencie radicalement de l’acquisition en viager traditionnel tel que connu historiquement entre deux particuliers.
Il s’agit d’un achat de la nue-propriété d’un bien immobilier, avec réserve de droit d’usage et d’habitation au bénéfice du vendeur, droit strictement personnel à son titulaire et qui s’éteint avec son décès (dernier survivant pour un couple) – ce droit ne peut être cédé ni donné et reste donc cantonné au bénéficie du vendeur.
Toutes les transactions proposées se basent sur une estimation de la valeur libre du bien considéré (valeur vénale) réalisée par un agent immobilier membre du réseau Soluvia, partenaire exclusif de Virage Viager et validée par un expert indépendant agrée auprès des tribunaux ou office des Notaires.
Il est ensuite déterminé, la valeur occupée (ou prix de vente) à partir de la valeur vénale, à laquelle une décote pour privation de droit d’usage est appliquée. Elle se situe entre 30 et 60% du prix d’origine. Cette décote se calcule selon notre modèle propriétaire qui repose sur les tables de mortalité référencées par les assureurs (TGF/H 05) et le rendement locatif selon le bien considéré.
Cette valeur occupée est payée comptant au moment de la signature de l’acte authentique et est éventuellement transformée en rentes viagères par la souscription d ‘un contrat d’assurance vie à rentes viagères immédiates.
A la différence du viager traditionnel, l’acquéreur investisseur peut recourir à un emprunt bancaire pour financer son acquisition et bénéficie de dispositifs fiscaux avantageux notamment en cas de cession du bien après sa libération.

AVANTAGES DE LA SOLUTION VIAGER MUTUALISE™ : MEILLEURE RENTABILITE / MOINDRE RISQUE

• Transaction : Le capital correspondant à la valeur occupée est intégralement versé le jour de la transaction et il n’y a pas de négociation sur la transformation de cette somme en rentes viagères. La transaction en est grandement facilitée et accélérée. Le risque d’annulation de la vente par le notaire du vendeur est quasi-nul en l’absence de rentes et il n’y a plus de risque de contestation ultérieure dans ce type de transaction contrairement au viager traditionnel où la jurisprudence est importante sur ce type de litige.
• Risques :
  • Risque de surlongévité (ou risque Jeanne Calment): il est ici beaucoup plus faible qu’avec des rentes viagères. Le prix d’acquisition est connu au départ et ne peut être modifié. Si le vendeur dépasse son espérance de vie théorique, c’est un coût d’opportunité mais aucun décaissement supplémentaire ne se produira.
  • Risque juridique : l’absence de clause résolutoire et d’hypothèque de premier rang en faveur du vendeur contrairement au viager traditionnel annihile ce risque.
• Endettement bancaire possible, contrairement au viager traditionnel (risque financier nettement moindre qu’avec le paiement de rentes viagères)
• Fiscalité :
  • Dans le calcul de l’impôt et des prélèvements sociaux portant sur les plus-values immobilières, le prix d’acquisition est la valeur de la pleine-propriété du bien (Viager Mutualisé™) plutôt que la valeur occupée (viager traditionnel). L’assiette de la plus-value est la différence entre le prix de revente et la pleine propriété au jour de l’acquisition, et non pas le prix de revente et le prix décoté d’acquisition (viager traditionnel). Ce mode de calcul est extrêmement favorable au Viager Mutualisé™en 100% bouquet. L’économie d’impôt au sortir de l’opération est ainsi très profitable à l’investisseur.
  • En cas de libération anticipée (abandon du droit d’usage par le retraité sous la forme de renonciation au logement), la fiscalité de plus-value de cession est similaire au cas ci-dessus.
  • Concernant l’ISF, la base imposable est moindre dans le cadre de la solution Viager Mutualisé™.

Cet investissement vous intéresse, n’hésitez pas à contacter nos experts au 01 56 54 41 70 ou au 0 800 500 520 (numéro vert gratuit) notre standard est ouvert de 9h30 à 17h30 du lundi au vendredi.

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